Boligmarkedet

Hvordan dele boliglånet riktig?

Av Kristin O. Iversen, 2.5.2019 Foto: DNB/ Istock, NTB/Scanpix

Mange som kjøper sammen sliter med å bli enige om eierbrøken, sier Silje Sandmæl. – Slik gjør dere det riktig!


Du og kjæresten har kjøpt leilighet sammen, nå skal dere avtale hvem som eier hva og diskusjon oppstår.  - Han hadde mer egenkapital enn deg, men dere deler på hele lånet.

Hvor mye eier du da og hvor mye eier han?

 

Lag en rettferdig eieravtale - få den ned skriftlig

En avtale skal føles rettferdig for begge parter, sier Silje Sandmæl. - Samtidig kommer vi ikke bort fra tallenes tale. Den som betaler mest av boligen, vil eie mest av boligen. Dette gjelder uansett om du kjøper med en kjæreste eller en venn.

-Det er jo ikke alltid slik at begge har like mye egenkapital og råd til å betale like mye på lånet. Det samme prinsippet gjelder enten du er samboer eller gift

Du må betale på boligen, for å eie boligen. 

Dere må se på hva den enkelte har betalt, sette opp regnestykket og se hvordan brøken blir. 

Les også: Slik deler dere boliglånet!

 Silje Sandmæl forteller hvordan du regner ut din eierandel av boligen | DNB Eiendom

Ikke skrevet samboeravtale? Gjør det så fort som mulig, oppfordrer Silje Sandmæl. Utsetter dere den samtalen blir det fort ingenting av, og det vil være veldig dumt.

 

- Det du går inn med er i prinsippet hva du skal gå ut med, sier Sandmæl. Dette juridiske prinsippet gjelder enten du er samboer eller om du er gift, og det gjelder uansett om du har betalt mest av andre løpende utgifter. 

 

Lurer dere på om boligen har steget i verdi? Bestill en ny verdivurdering her.

 

Sett opp en skriftlig samboeravtale

Det aller viktigste er å sette opp eierforholdet skriftlig og at avtalen signeres med vitners bekreftelse.

Det aller viktigste er å skrive en god samboerkontrakt tidlig

 - Hvis det er "opplest og vedtatt" hvem som eier hvor mye, vil dere unngå mye krangling om forholdet skulle ta slutt, eller om boligen selges underveis.

Dette gjelder uansett om dere er venner som eier sammen, eller kjærester. Skriv avtale!

 

Det kan være greit å få litt hjelp når eierbrøk skal regnes ut | DNB Eiendom

Johan og Torstein har kjøpt leilighet sammen, nå skal de skrive samboeravtale og lurer på hvordan lånet i praksis skal fordeles i avtalen. (Ill.foto: NTBScanpix)

 

Hvordan regne ut eierbrøken?

Johan og Torstein kjøper en bolig til fire millioner. Johan har 800 000 kroner i egenkapital, mens Torstein har 200 000 kroner. De tar opp tre millioner i lån. Begge skal betale like mye på lånet hver måned.

Hvor stor eierandel får de da hver seg?

For disse to eksempelpersonene vil regnestykket bli slik:

 

Johan

Torstein

Andel av lån

1 500 000

1 500 000

Egenkapital

   800 000

   200 000

Total andel av kjøpesum

2 300 000

1 700 000

Andel ift totalsum

2 300’/ 4 000’

1 700’ /4 000’

Eierandel

57,5 %

42,5 %

Eierbrøken blir med andre ord slik at Johan eier 57,5 prosent av boligens verdi og Torstein 42,5 prosent. 

 

-Dette bør de føre opp i samboeravtalen, slik at de vet hvor stor andel av eventuell gevinst eller tap den enkelte skal få den dagen boligen selges igjen, sier Sandmæl. 

Gevinsten, eller tapet, skal deles etter samme brøk.

 

Hva hvis vi vil eie boligen 50 /50? 

Selv om Johan og Torstein går inn med ulik andel egenkapital, kan de likevel eie hver sin halvpart (50/50) av boligen.

- Forutsetningen er da at de to inngår en avtale seg i mellom at den ene av partene skal betale mer på lånet og de månedlige kostnadene enn den andre. 

Da verdien er 4 millioner og en femtiprosents andel vil koste 2 millioner, vil Torstein da måtte ta opp og betale på 1,8 millioner i lån utover sin egenandel på 200 000 kroner.

Johan på sin side har betalt 800 000 kr av sin andel med sparepenger og må låne 1,2 for å dekke opp sin andel. Står lånet på begge gjensidig må Torstein måtte betale 60 prosent av rentekostnadene og avdraget hver måned, sier Sandmæl.

 

Hvis de ønsker å eie 50/50 blir regnestykket bli slik: 

 

Johan

Torstein

Andel av lån

1 200 000

1 800 000

Egenkapital

   800 000

   200 000

Total andel av kjøpesum

2 000 000

2 000 000

Andel ift totalsum

2 000’/ 4 000’

2 000’/ 4 000’

Eierandel

50 %

50 %

Hvordan gjeld og egenkapital er skjevdelt er veldig viktig å dokumentere i en samboeravtale, og ved opptaket av lån (tinglysing hos kartverket.no)

 

Ved et eventuelt brudd hvor den ene vil kjøpes ut må markedsverdi settes og overskuddet eller antatt verdiøkning deles i to.  

– Torstein vil imidlertid sannsynligvis ha langt mer gjeld gjenstående, og vil da sitte igjen med et mindre overskudd når boligen selges enn Johan, naturlig nok.

 

Å bli enige om eierbrøk og nedfelle dette i en samboeravtale føles godt når dere endelig har gjort det, sier Silje Sandmæl. Det kan også hindre mye diskusjon og unødvendig gruff den dagen et eventuelt brudd står for døren. (Foto: NTB Shutterstock). 

 

Les også: Dette bør du sørge for når du kjøper med en venn 

 

Kjøpe deg inn og endre eierbrøk?

En eierbrøk står fast bare så lenge dere er enige om den, minner Sandmæl om. - Det kan være ulike forhold som gjør at det er aktuelt å endre den, som for eksempel arv.

La oss si at Johan etter noen år arver 500 000 kroner, og at han ønsker å bruke disse pengene til å øke sin eierandel i boligen. 


Er det mulig - og hvordan løser man det rent praktisk - må det skrives ny samboeravtale? 

– Ja, dersom Torstein er enig i at Johan kan kjøpe seg opp bør de skrive ny avtale. Et nærliggende alternativ er imidlertid at Johan da betaler ned på sin del av gjelden, slik at han øker egenkapitaldelen og reduserer sin gjeldsandel.

Samboeravtalen bør uansett oppdateres slik at det er spesifisert hvor stor andel som nå er Johans.  I tillegg bør de da tinglyse ny eierandel hos Statens Kartverk, selv om en gyldig samboeravtale uansett vil gå foran ved en eventuell tvist, avslutter Sandmæl.

 

Samboeravtale finner du her! 

Les også om hvordan en bolig deles ved samlivsbrudd  

 

Hva er boligen deres verdt?

Våre eiendomsmeglere kommer gjerne og gir dere en verdivurdering. Kanskje sitter dere på større verdier enn dere vet om?

En fersk verdivurdering kan også brukes til å forhandle ned prisen på lånet dersom boligen har økt mye i verdi etter at lånet ble tatt opp.

Kontakt en eiendomsmegler her og nå!