Kj&oslash;per du en bolig nummer to for &aring; leie den ut, vil dette v&aelig;re en finansiell investering. Men hvor mye du sitter igjen med i gevinst, eller tap, kommer an p&aring; hvor og hva du kj&oslash;per, sier senior finansanalytiker i DNB Markets, Simen Mortensen.
Lenger nede i saken har Mortensen satt opp en oversikt over hva du m&aring; ha med i regnestykket ditt under.
F&aring; en&nbsp;<a href="https://dnbeiendom.no/verdivurdering" target="_blank" rel="noopener">verdivurdering av boligen din her</a>&nbsp;og sjekk hvor mye du kan kj&oslash;pe for.
&nbsp;
<h2>Slurver du med forarbeidet kan du f&aring; en utgift i stedet for en inntekt</h2>
<img style="margin: 10px; float: left;" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/cf99d855a5e344b990dd88318a8c9bd6/52dbd752d50246f6a0e942531d310ee7.jpg" alt="Simen Mortensen" width="170" height="233" />
-&nbsp;Med dagens lave rente kan det v&aelig;re fristende &aring; investere i en sekund&aelig;rbolig, s&aelig;rlig i &laquo;Oslo-gryta&raquo;. Men med oppgang i prisene over flere &aring;r, har prisene blitt relativt h&oslash;ye. Jeg anbefaler &aring; ha et bevisst forhold til om du tror prisene vil fortsette opp, eller ikke, sier analytikeren.
Mortensen presiserer at du alltid b&oslash;r regne p&aring; l&oslash;nnsomheten ved &aring; kj&oslash;pe i et marked med allerede h&oslash;ye prisniv&aring;er. L&oslash;pende inntekter kan fort bli spist opp av rente p&aring; boligl&aring;n, vedlikehold og felleskostnader. For totalinvesteringen vil ogs&aring; salgsutgifter og dokumentavgift p&aring;virke l&oslash;nnsomheten av investeringen.
<blockquote>Regn p&aring; l&oslash;nnsomheten f&oslash;r du investerer!</blockquote>
- Mye av verdigevinsten ved boliginvestering ligger jo ikke i selve leieinntektene historisk sett, men i verdistigningen i markedet over tid. Det er uansett sv&aelig;rt viktig &aring; tenke n&oslash;ye over hva som er realistiske forventninger rundt verdistigning, og hvilken risiko det finnes i boligprisene og renteendringer, sier han.
Vurderer du &aring; selge bolig? <a href="https://dnbeiendom.no/selge" target="_blank" rel="noopener">Kom i kontakt med en eiendomsmegler her</a>
&nbsp;
<h2>Hvor skal jeg kj&oslash;pe utleiebolig?</h2>
&Oslash;nsker du &aring; sikre jevn utleie, m&aring; du sette deg inn i hvilke omr&aring;der som er attraktive for leietagere. Er det en h&oslash;yskole i n&aelig;rheten, eller er det andre omr&aring;der du vet er ettertraktet?
- Sjekk ut prisniv&aring;et p&aring; boliger i de omr&aring;dene du kunne tenke deg &aring; kj&oslash;pe. Det kan du gj&oslash;re p&aring; Finn.no, velg bare ut en leilighet, g&aring; inn p&aring; annonsen og klikk p&aring; "prisstatistikk". Da f&aring;r du opp prisstatistikk fra det aktuelle omr&aring;det. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din &oslash;konomiske situasjon.&nbsp;
<blockquote>Du m&aring; finne ut hva du kan forvente av leieinntekter.</blockquote>
Skal du kj&oslash;pe i Oslo m&aring; du v&aelig;re klar over at <a href="https://dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/boligokonomi/boliglan/boliglansforskriften2017">det kreves minimum 40 prosent egenkapital</a> for &aring; gi l&aring;n til sekund&aelig;rbolig.
- Neste steg er &aring; kartlegge muligheten for fortjeneste. Dette gj&oslash;r du ved &aring; se p&aring; hva du kan vente deg &aring; f&aring; i leieinntekter i omr&aring;det du ser for deg &aring; kj&oslash;pe. Det kan v&aelig;re l&oslash;nnsomt &aring; tenke litt st&oslash;rrelse p&aring; boligen slik at du kan dele den opp og leie ut flere rom.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
Utleiepriser 2021*
<table border="1">
<tbody>
<tr>
<td>
M&aring;nedlig&nbsp;inntekt
</td>
<td>
Oslo
</td>
<td>
Asker &amp; B&aelig;rum 
</td>
<td>
Bergen
</td>
<td>
Trondheim
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Ettroms (kr)
</td>
<td>
10.080
</td>
<td>
9.373
</td>
<td>
8.283
</td>
<td>
8.307
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Toroms (kr)
</td>
<td>
13.263
</td>
<td>
12.349
</td>
<td>
10.966
</td>
<td>
11.283
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Treroms (kr)
</td>
<td>
16.457
</td>
<td>
15.107
</td>
<td>
13.839
</td>
<td>
13.776
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
*<a href="https://www.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk/Oslo">P&aring; Utleiemeglerens side ligger oppdatert statistikk p&aring; utleiepriser i ulike deler av landet.</a>
&nbsp;
<img src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/d8d4afb53e5740b28683ed36ab498420/2c12ebc45b5c4236ba15f866d07bbbf1_Large.jpg" alt="Det kan v&aelig;re smart &aring; kj&oslash;pe utleiebolig n&aelig;r et universitet" width="100%" />Skal du kj&oslash;pe utleieleilighet, b&oslash;r du sjekke hvor det er attraktivt &aring; leie, for eksempel i n&aelig;rheten av utdanningsinstitusjoner.(Foto: NTB)&nbsp;
&nbsp;
<h2>Skal du kj&oslash;pe ny eller gammel bolig for utleie?</h2>
Det er ikke bare utgifter til boligl&aring;net som kan bli en stor post i budsjettet. Etter hvert som tiden g&aring;r, m&aring; bad, kj&oslash;kken, tekniske installasjoner og overflater trolig skiftes. Det anbefales &aring; bytte bad etter 20-30 &aring;r og kj&oslash;kken har omtrentlig samme levetid.
Du m&aring; heller ikke undervurdere kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, forteller Mortensen.&nbsp;
<blockquote>Bare dokumentavgiften alene tar lang tid &aring; tjene inn.</blockquote>
Dokumentavgiften er p&aring; hele 2,5 prosent av boligens verdi ved kj&oslash;p av selveierleilighet. Kj&oslash;per du for eksempel en toroms i Oslo med 40 prosent egenkapital, utgj&oslash;r denne posten litt over 6 prosent av egenkapitalen, og det vil ta rundt 2,5 &aring;r med utleieinntekter bare for &aring; kunne dekke opp for denne.
-Du b&oslash;r ogs&aring; ta h&oslash;yde for at boligen blir st&aring;ende tom i perioder, som for eksempel hvis leietaker sier opp kontrakten og det g&aring;r litt tid f&oslash;r du finner en ny innflytter. En grei tommelfingerregel kan ogs&aring; v&aelig;re &aring; budsjettere med 11,5 m&aring;neder i &aring;ret.
&nbsp;
<img src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/20ecb00953ab47ec963113133d9850f0/9aacf5c7fdea40f496f51514ad6cc41b_Large.jpg" alt="L&oslash;nner det seg &aring; kj&oslash;pe utleieleilighet i Oslo, Asker, B&aelig;rum eller Bergen?" width="100%" />Du b&oslash;r regne p&aring; om utleie l&oslash;nner seg sett opp mot andre investeringer du kunne gjort. (Foto: Shutterstock)
&nbsp;
<h2>L&oslash;nner det seg &aring; kj&oslash;pe utleiebolig? Her er regnestykkene</h2>
La oss si at Kari vurderer &aring; kj&oslash;pe en sekund&aelig;rbolig i Oslo til 4.910.000 kroner. Hun vil da trenge en egenkapital p&aring; ca. 1.960.000 kroner for &aring; f&aring; l&aring;n, i tillegg m&aring; hun dekke dokumentavgiften (ca. 122.750 kr) med egenkapital. Hun kan alts&aring; l&aring;ne 2.940.000 kroner til boligen (60 prosent bel&aring;ningsgrad). M&aring;nedlig leie er blir ca. 13.300 kroner.
- Skal Kari finne ut av hvor mye hun kommer til &aring; tjene p&aring; utleie, m&aring; hun trekke fra felleskostnader, renteutgifter p&aring; l&aring;net og skatt p&aring; leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt m&aring; ogs&aring; trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt kan hun legge til. Og husk at skattefradraget p&aring; sekund&aelig;rbolig har blitt redusert over de siste 12 &aring;rene, sier Mortensen.
<blockquote>For mange glemmer &aring; tenke p&aring; alle utgiftene</blockquote>
- Jeg kommer fram til at Kari kan forvente &aring; sitte igjen med 53.900 kroner i &aring;ret, eller ca. 2,7 prosent avkastning p&aring; egenkapitalen fra utleiedriften med en rente p&aring; 2,1 prosent. Dette skal da ogs&aring; dekke eventuelle avdrag p&aring; l&aring;net og vedlikehold av boligen.
Mortensen legger til at renten i Norge er forventet &aring; stige fremover, og at Norges Bank har signalisert flere rente&oslash;kninger i tiden fremover, noe som vil p&aring;virke l&oslash;nnsomheten direkte.&nbsp;
- Kari kan b&aring;de &laquo;tjene&raquo; p&aring; eventuell verdistiging i boligprisene n&aring;r hun selger boligen igjen, samtidig kan hun tape ved et eventuelt fall&nbsp;&ndash; da vil bel&aring;ningsgraden fungere begge veier p&aring; egenkapitalinnskuddet.
&nbsp;
<h2>Regneeksempel 1: Utleie av toroms i Oslo</h2>
Vi har brukt medianpris for en toroms i Oslo som hittil i &aring;r ligger p&aring; 4,9 millioner. Med egenkapitalkravet som gjelder i Oslo p&aring; 40 prosent, vil denne leiligheten kreve en egenkapital p&aring; ca. 1&nbsp;960&nbsp;000 kroner. Gjelden vil da komme p&aring; 60 prosent av kj&oslash;pssummen, som tilsvarer ca. 2&nbsp;940&nbsp;000 kroner. &nbsp;
*Vi har tatt utgangspunkt i 11 m&aring;neders utleie i &aring;ret i snitt.
*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 5.7 mill. i Oslo. 
<table style="height: 645px;" border="1" width="430">
<tbody>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">
Inntekt/utgift:
</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
Per m&aring;ned
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
Per &aring;r
</td>
</tr>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">
Estimert leieinntekt 11 md&nbsp;
</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
13.300
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
152,950
</td>
</tr>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">
Eierkostnader (Felleskostnader)
</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
-3,300
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
&nbsp;-39,600
</td>
</tr>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">
Eiendomsskatt*
</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
&nbsp;
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
&nbsp; &nbsp; &nbsp;0 -
</td>
</tr>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">
Netto leieinntekt
</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
&nbsp;
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
113.350
</td>
</tr>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">
Rentekostnader l&aring;n (eks avdrag)
</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
ca. 2,1%
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
&nbsp; 61.740
</td>
</tr>
<tr style="height: 49px;">
<td style="height: 49px; width: 248.248px;">Resultat f&oslash;r skatt</td>
<td style="height: 49px; width: 90.8807px;">
&nbsp;
</td>
<td style="height: 49px; width: 69.678px;">
51.610
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
 Det er vanlig &aring; regne p&aring; hvor h&oslash;y direkteavkastning du f&aring;r p&aring; investeringen, dette kalles &laquo;yielden&raquo; p&aring; eiendommen. For &aring; regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det p&aring; det du betalte for boligen.&nbsp;
I dette tilfellet blir&nbsp;&laquo;yielden&raquo; omtrent 2,3 prosent.
For &aring; finne ut avkastningen p&aring; den investerte egenkapitalen i boligen,&nbsp; tar du resultatet f&oslash;r skatt og deler det p&aring; egenkapitalen.&nbsp;
I dette tilfellet blir det ca. 2,6 prosent.
Nedbetalingen av l&aring;net er ikke en kostnad, men det er en kontantstr&oslash;m (penger som betales tilbake). Hvis rentekostnader pluss tilbakebetaling av l&aring;n er h&oslash;yere enn leieinntektene, m&aring; du ta h&oslash;yde for hvordan dette skal finansieres. Tilbakebetaling av l&aring;n &oslash;ker egenkapitalen i eiendommen.&nbsp;
<h2> Det tar gjerne lang tid f&oslash;r en utleiebolig er l&oslash;nnsom</h2>
Hvis vi tar med effektene av dokumentavgift og transaksjonskostnader ved salg (pris p&aring; eiendomsmeglertjenester) s&aring; vil det ta over tre &aring;r og tjene inn igjen bare disse to utgiftene p&aring; utleie i Oslo, Asker og B&aelig;rum. Tilsvarende vil det ta fire &aring;r &aring; tjene inn igjen dokumentavgift og transaksjonskostnader i Bergen med inntektene fra utleien.
- Hvorvidt det l&oslash;nner seg &aring; kj&oslash;pe utleiebolig avhenger med andre ord veldig av hvor lenge du skal eie og leie ut, og verdiutviklingen p&aring; boliger i omr&aring;det du velger &aring; kj&oslash;pe.&nbsp;Det er mange andre investeringer som kan virke mer attraktive, og krever mindre oppf&oslash;lgning av leietakere og annet.
- Til syvende og sist b&oslash;r du investere i det du er mest komfortabel med ut fra egen kunnskap og erfaring, avslutter Mortensen i DNB Markets.
&nbsp;