Lønner det seg å kjøpe utleiebolig?

En bolig nummer to som du kjøper med formål om å leie ut, er en finansiell investering. Men hvor mye du sitter igjen med på plussiden kommer an på hvor og hva du kjøper, sier finansanalytiker i DNB Markets, Simen Mortensen.

Mortensen har satt opp en oversikt over hva du må ha med i regnestykket ditt under.

Få en verdivurdering av boligen din her og sjekk hvor mye du kan kjøpe for.

Slurver du med forarbeidet kan du få en utgift i stedet for en inntekt

- Med dagens lave rente kan det være fristende å investere i en sekundærbolig, særlig i «Oslo-gryta», hvor prognosene tilsier at prisene vil fortsette opp på litt lenger sikt, sier analytikeren i DNB Markets.

Du bør imidlertid alltid regne på lønnsomheten ved å kjøpe i et marked med allerede høye prisnivåer. Inntekten kan fort bli spist opp av utgifter til boliglån, vedlikehold, salg og dokumentavgift.

Regn på lønnsomheten før du investerer!

Mye av verdien ved utleie ligger jo ikke i selve leieinntektene, men i verdistigningen i markedet over tid.

Det er derfor svært viktig å tenke nøye over hva som er realistiske forventninger rundt verdistigning, og hvilken risiko det finnes i boligprisene og renteendringer.

Vurderer du å selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her

Hvor skal jeg kjøpe utleiebolig?

Ønsker du å sikre jevn utleie må du sette deg inn i hvilke områder av byen din som er attraktive for leietagere. Er det en høyskole i nærheten, eller er det andre områder du vet er ettertraktet?

- Sjekk ut prisnivået på boliger i de områdene du kunne tenke deg å kjøpe. Det kan du gjøre på Finn.no, velg bare ut en leilighet, gå inn på annonsen og klikk på "prisstatistikk", da får du opp prisstatistikk fra det området. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din økonomiske situasjon. 

Du må finne ut hva du kan forvente av leieinntekter.

Skal du kjøpe i Oslo må du være klar over at det kreves minimum 40 prosent egenkapital for å gi lån til sekundærbolig.

- Neste steg er å kartlegge muligheten for fortjeneste. Dette gjør du ved å se på hva du kan vente deg å få i leieinntekter i området du ser for deg å kjøpe. Det kan være lønnsomt å tenke litt størrelse på boligen slik at blant annet kan dele opp boligen og leie ut flere rom.  

Utleiepriser 2018*

*På Utleiemeglerens side ligger oppdatert statistikk på utleiepriser i ulike deler av landet.

Skal du kjøpe utleieleilighet bør du sjekke markedet før du investerer, hvor er det attraktivt å leie bolig? Er det et universitet eller en høyskole i nærheten? (Foto: NTB) 

Skal du kjøpe ny eller gammel bolig for utleie?

Det er ikke bare utgifter til boliglånet som kan bli en stor post i budsjettet. Etter hvert som tiden går, må bad, kjøkken, tekniske installasjoner og overflater trolig skiftes. Det anbefales å bytte bad etter 20-30 år og kjøkken har omtrentlig samme levetid.

Du må heller ikke undervurdere kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, forteller Mortensen. 

Bare dokumentavgiften alene tar lang tid å tjene inn.

Dokumentavgiften er på hele 2,5 prosent av boligens verdi ved kjøp av selveierleilighet. Kjøper du for eksempel en toroms i Oslo med 40 prosent egenkapital, utgjør denne posten litt over 6 prosent av egenkapitalen, og det vil ta rundt 2,5 år med utleieinntekter bare for å kunne dekke opp for denne.

-Du bør også ta høyde for at boligen blir stående tom i perioder, som for eksempel hvis leietaker sier opp kontrakten og det går litt tid før du finner en ny innflytter. En grei tommelfingerregel kan også være å budsjettere med 11 måneder i året.

Les også: Leie ut bolig – unngå disse utleiefellene! 

Vurderer du å kjøpe en bolig for utleie må du regne på om det lønner seg sett opp mot andre investeringer du kunne gjort, sier Simen Mortensen. Han har satt opp noen regnestykker du kan bruke som modell. (Foto: NTB/Shutterstock)

Lønner det seg å kjøpe utleiebolig? Her er regnestykkene

La oss si at Kari vurderer å kjøpe en sekundærbolig i Oslo til 4.028.000 kroner*, hun vil da trenge en egenkapital på 1.650.250 kroner for å få lån, i tillegg må hun dekke dokumentavgiften (ca 100.600 kr)  med egenkapital. Hun kan altså låne 2.415.000 kroner til boligen (60 % belåningsgrad). Månedlig leie er 12.344 kroner i måneden*.

Skal Kari finne ut av hvor mye hun kommer til å tjene på utleie ut må hun trekke fra felleskostnader, renteutgifter på lånet og skatt på leieinntekten. Kapitalskatt må også trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt kan hun legge til, sier Mortensen.

For mange glemmer å tenke på alle utgiftene

Jeg kommer fram til at Kari kan forvente å sitte igjen med 42.463 kroner i året, eller ca 2,5 prosent avkastning på egenkapitalen fra utleiedriften. Dette skal da også dekke eventuelle avdrag på lånet og vedlikehold.

I tillegg kan hun selvsagt «tjene» på eventuell verdistiging i boligprisene når hun selger igjen, samtidig kan hun tape ved et eventuelt fall - da vil belåningsgraden fungere begge veier på egenkapitalinnskuddet.

Les også:  Dette kranger utleiere og leietakere om

Regneeksempel 1: Utleie av toroms i Oslo

Merk: Vi har tatt utgangspunkt i 11 måneders utleie i året i snitt.

MRK: *Vi har brukt medianpris for en toroms i Oslo ved begynnelsen av november 2018 og listepris på boliglån. Dokumentavgift er trukket fra. *Eiendomsskatt kun for boliger med verdi over 4.6 mill i Oslo 

Sjekk oppdaterte skattesatser på skatteetatens sider!

Ved kjøp av utleiebolig i Oslo er avkastningen på egenkapital 2.5 prosent etter skatt, da er effekten av spart formueskatt også tatt med, sier Mortensen.

Regneeksempel 2: Utleie av toroms i Asker/Bærum

En midt på treet toroms koster 2.969.560 kroner i Asker og Bærum, her vil Kari få ca 74.200 kr i dokumentavgift. Egenkapitalkravet er ikke like høyt som i Oslo, så det setter belåningen til 70 prosent. Her kan lånebehov settes til 2.078.692 kroner.  

MRK: Vi har brukt medianpris for en toroms i Asker og Bærum ved begynnelsen av november 2018 og listepris på boliglån. Dokumentavgift er trukket fra. *Det er ingen eiendomsskatt i Asker og Bærum

Dersom Kari isteden kjøper utleiebolig i Asker og Bærum vil avkastningen på egenkapitalen hennes bli 4 prosent, sier Mortensen. Det vil altså være mer lønnsomt å investere litt utenfor byen. Hovedsakelig fordi hun ikke trenger å binde opp like mye egenkapital som i Oslo.

Regneeksempel 3: Utleie av toroms i Bergen

En middels toroms koster 2.966.765 kroner i Bergen. Her er det heller ikke samme egenkapitalkrav som i Oslo, så også her setter vi belåningen til 70 prosent. Det gir et lån på 2.076.736 kroner, og hun må ut med 964,199 kroner for egenkapital og dokumentavgift. I Bergen vil hun måtte betale eiendomsskatt. 

MRK: Vi har brukt medianpris for en toroms i Bergen ved begynnelsen av november 2018 og listepris på boliglån. Dokumentavgift er trukket fra. *Eiendomsskatt i Bergen 0,26 prosent med 850.000 kr i fradrag.

Dersom Kari isteden kjøper utleiebolig i Bergen vil avkastningen på egenkapitalen hun har investert bli på ca tre prosent sier Mortensen.

Det tar gjerne lang tid før en utleiebolig er lønnsom

Hvis vi tar med effektene av dokumentavgift og transaksjonskostnader ved salg (pris på eiendomsmeglertjenester) så vil det ta over fire år og tjene inn igjen bare disse to utgiftene på utleie i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende vil det ta 5,5 år tjene inn igjen dokumentavgift og transaksjonskostnader i Bergen med inntektene fra utleien.

Hvorvidt det lønner seg å kjøpe utleiebolig avhenger med andre ord veldig av hvor lenge du skal eie og leie ut, og verdiutviklingen på boliger i området du velger å kjøpe, sier Mortensen.

Ikke undervurder kostnader og arbeidet som kreves

– Det er mange andre investeringer som fort kan se mer attraktive ut, samt kreve mindre oppfølgning av leietagere og annet.

Til syvende og sist bør det handle mest om å investere i det du er mest komfortabel med ut fra egen kunnskap og erfaring, avslutter Mortensen i DNB Markets.