Rentekostnadene svir for alle med store l&aring;n. Rentenedsettelsene har dessuten stadig blitt utsatt. &Oslash;kte priser p&aring; sm&aring; leiligheter og h&oslash;y skatt p&aring; sekund&aelig;rboliger har f&oslash;rt til kraftig nedgang i antall utleieboliger.&nbsp;
Vi sp&oslash;r eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets om han tror det likevel kan l&oslash;nne seg &aring; investere i utleiebolig n&aring;?
&nbsp;
<h2>Det er vanskelig &aring; finne l&oslash;nnsomme utleieobjekter&nbsp;</h2>
Mortensen innleder med &aring; si at det &aring; kj&oslash;pe en bolig for utleie m&aring; ses p&aring; som en finansiell investering. Du b&oslash;r med andre ord vurdere det opp mot andre investeringsmuligheter.
&ndash; Hadde det v&aelig;rt enkelt &aring; tjene penger p&aring; utleie hadde alle gjort det, sier han.&nbsp;
For &aring; tjene penger p&aring; utleie er du for det f&oslash;rste avhengig av prisen p&aring; finansiering. For det andre er du avhengig av &aring; finne et godt utleieobjekt.&nbsp;
Mortensen sier at mange leiligheter n&aring; er for h&oslash;yt priset sett opp mot hva du kan forvente &aring; f&aring; inn i leie.
&ndash; I dagens marked kan andre investeringer fremst&aring; mer attraktive, samtidig som de krever mindre arbeid, sier han.
F&oslash;r du kj&oslash;per m&aring; du derfor regne n&oslash;ye p&aring; hva kostnadene blir, og hva du kan forvente i leieinntekt.
&ndash; Jeg anbefaler ogs&aring; &aring; ha et bevisst forhold til utviklingen i boligprisene, sier analytikeren. Sett deg inn i hva som driver prisene i ditt omr&aring;de og f&oslash;lg markedet n&oslash;ye. Boligmarkedet drives av ettersp&oslash;rsel og folks kj&oslash;pekraft, og du b&oslash;r ha et avklart forhold til risikoen du tar.&nbsp;
Vurderer du &aring; selge eller kj&oslash;pe bolig? <a href="https://dnbeiendom.no/selge" target="_blank" rel="noopener">Kom i kontakt med en eiendomsmegler her</a>
&nbsp;
<h2>Hvor og hva du kj&oslash;per har stor betydning</h2>
&Oslash;nsker du &aring; sikre jevn utleie m&aring; du sette deg inn i hvilke omr&aring;der av byen din som er attraktive for leietakere. Er det en h&oslash;yskole i n&aelig;rheten, eller er det andre omr&aring;der du vet er ettertraktet?
&ndash; Sjekk ut prisniv&aring;et p&aring; boliger i de omr&aring;dene du kunne tenke deg &aring; kj&oslash;pe. Det kan du gj&oslash;re p&aring; Finn.no, velg en tilfeldig leilighet, g&aring; inn p&aring; annonsen og klikk p&aring; &laquo;prisstatistikk&raquo;. Da f&aring;r du opp prisstatistikk fra det omr&aring;det. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din &oslash;konomiske situasjon, forklarer analytikeren.&nbsp;
If&oslash;lge&nbsp;<a href="https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/finansmarkedene/utlansforskriften2/id3077676/">Utl&aring;nsforskriften</a>&nbsp;skal det kreves minimum 10 prosent egenkapital for &aring; f&aring; l&aring;n til sekund&aelig;rbolig. Enkelte banker stiller ogs&aring; h&oslash;yere krav til egenkapital.&nbsp;
&ndash; Neste steg er &aring; kartlegge muligheten for fortjeneste, sier analytikeren.
Det gj&oslash;r du ved &aring; se p&aring; hva du kan vente deg &aring; f&aring; i leieinntekter i omr&aring;det du ser for deg &aring; kj&oslash;pe. Det kan v&aelig;re l&oslash;nnsomt &aring; tenke litt st&oslash;rrelse p&aring; boligen slik at du kan leie ut til to eller flere.&nbsp;
Vil du vite hva boligen din er verdt? <a href="https://dnbeiendom.no/skjema/verdivurdering" target="_blank" rel="noopener">Bestill verdivurdering her</a>
<h2> Hva ligger utleieprisene p&aring; n&aring;?</h2>
Overslaget for utleiepris er beregnet ved hjelp av Husleie.no sin&nbsp;<a href="https://leiepris.husleie.no/">Husleiekalkulator</a>. Vi har lagt inn postnumre p&aring; steder som er sentrale, men ikke dyreste omr&aring;dene. Postnumre er lagt inn ved bynavn. 
<table style="height: 212px; width: 482px;" width="577">
<tbody>
<tr style="height: 64.6667px;">
<td style="height: 64.6667px; width: 461.591px;">
<table style="width: 467px;" width="577">
<tbody>
<tr>
<td style="width: 79.9653px;" width="120">
Leilighet str.
</td>
<td style="width: 64.132px;" width="82">
 0190&nbsp; Oslo&nbsp; 
</td>
<td style="width: 66.3195px;" width="101">
5073 Bergen
</td>
<td style="width: 87.4653px;" width="112">
4019 &nbsp;Stavanger
</td>
<td style="width: 154.711px;" width="112">
7017 Trondheim
</td>
</tr>
<tr>
<td style="width: 79.9653px;" width="120">
Ettroms&nbsp;&nbsp;
</td>
<td style="width: 64.132px;" width="82">
17.128&nbsp;
</td>
<td style="width: 66.3195px;" width="101">
11.904
</td>
<td style="width: 87.4653px;" width="112">
12.709
</td>
<td style="width: 154.711px;" width="112">
12.709
</td>
</tr>
<tr>
<td style="width: 79.9653px;" width="120">
Toroms&nbsp;
</td>
<td style="width: 64.132px;" width="82">
18.740&nbsp;
</td>
<td style="width: 66.3195px;" width="101">
13.517
</td>
<td style="width: 87.4653px;" width="112">
14.322
</td>
<td style="width: 154.711px;" width="112">
14.322
</td>
</tr>
<tr>
<td style="width: 79.9653px;" width="120">
Treroms&nbsp;
</td>
<td style="width: 64.132px;" width="82">
20.353&nbsp;
</td>
<td style="width: 66.3195px;" width="101">
15.129
</td>
<td style="width: 87.4653px;" width="112">
15.934
</td>
<td style="width: 154.711px;" width="112">
15.934
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</td>
<td style="height: 64.6667px; width: 9.98843px;">&nbsp;</td>
<td style="height: 64.6667px; width: 10px;">&nbsp;</td>
<td style="height: 64.6667px; width: 16.0352px;">&nbsp;</td>
<td style="height: 64.6667px; width: 2.22222px;">&nbsp;</td>
</tr>
</tbody>
</table>
*Utleieprisene er gjennomsnittlige og er oppgitt i norske kroner. For mer eksakte priser, sjekk utleieannonser p&aring; Finn.no og hybel.no
 For &aring; finne ut hva du sitter igjen med i netto leieinntekter m&aring; du ta utleieprisen og trekke fra alle kostnader du har p&aring; alt fra l&aring;n, fellesutgifter, administrasjon og vedlikehold.&nbsp;
&nbsp;
<div class="text fluid aem-GridColumn--phone--12 aem-GridColumn aem-GridColumn--default--10">
<div id="text-1950fbe101" class="cmp-text">
<h3>Viktig &aring; se kostnadene opp mot forventet leieinntekt</h3>
If&oslash;lge Simen Mortensen er det er ikke bare utgifter til boligl&aring;net som kan bli en stor post i budsjettet. Er boligen du kj&oslash;per gammel m&aring; du sjekke alder p&aring; r&oslash;r og elektriske installasjoner. Dette m&aring; ofte byttes etter 20&ndash;30 &aring;r.&nbsp;
&ndash; Du m&aring; ogs&aring; huske &aring; regne inn kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, sier han.
Dokumentavgiften er p&aring; 2,5 prosent av boligens verdi ved kj&oslash;p av selveierleilighet. Kj&oslash;per du for eksempel en toroms til fem millioner i Oslo med 10 prosent egenkapital, utgj&oslash;r dokumentavgiften nesten 125.000 kroner, det er en stor bit av egenkapitalen din. Med 18.700 i m&aring;nedlig inntekt vil det ta deg nesten sju m&aring;neder bare &aring; tjene inn dokumentavgiften! Og det er f&oslash;r vi tar med andre l&oslash;pende m&aring;nedlige kostnader som felleskostnader, rentekostnader, forsikring m.m.
&ndash; Du b&oslash;r ogs&aring; ta h&oslash;yde for at boligen blir st&aring;ende tom i perioder. Det er ikke alltid du f&aring;r inn en ny leietaker samtidig som en flytter ut. En grei tommelfingerregel kan v&aelig;re &aring; budsjettere med 11,5 m&aring;neder i &aring;ret, sier eiendomsanalytikeren.
</div>
</div>
<div class="text fluid aem-GridColumn--phone--12 aem-GridColumn aem-GridColumn--default--10">
<div id="text-4a62a4b9d2" class="cmp-text">
<h3> Et eksempel: Bel&aring;nt utleiebolig</h3>
La oss si at Marcus og Tiril vurderer &aring; kj&oslash;pe en toroms i Oslo p&aring; 50 m&sup2; til 4.664.000 kroner. De vil da trenge en egenkapital (EK) p&aring; 466.400 kroner for &aring; f&aring; l&aring;n, i tillegg trenger de penger til &aring; dekke dokumentavgiften p&aring; 116.600 kr. Gitt at de har oppsparte midler til b&aring;de EK og dokumentavgift, trenger de l&aring;ne 4.081.600 kroner til boligen (90 prosent bel&aring;ningsgrad).&nbsp;
Tanken deres er &aring; leie ut i noen &aring;r. M&aring;nedlig forventet leie er ca. 18.800 kroner.
&ndash; Hvis Marcus og Tiril skal finne ut hvor mye de vil tjene p&aring; utleien m&aring; de trekke fra felleskostnader, renteutgifter p&aring; l&aring;net og skatt p&aring; leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt m&aring; ogs&aring; trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt (p&aring; grunn av h&oslash;yere gjeld) kan legges til.&nbsp;
&ndash; Med en effektiv rente p&aring; 5,67 % og 30 &aring;rs nedbetalingstid* kommer jeg fram til at Marcus og Tiril kan forvente &aring; g&aring; i minus hvert &aring;r med en bel&aring;ningsgrad p&aring; 90&nbsp;prosent. Netto &aring;rlig kostnad for &aring; sitte med denne sekund&aelig;rboligen blir litt over -56.000 kroner i dagens marked, sier Mortensen.
Med en m&aring;nedlig leieinntekt p&aring; 18.800 og en renteutgift p&aring; 18.700 + fellesutgifter og administrasjon (ca. 4000,-) vil de fort g&aring; noen tusenlapper i minus hver m&aring;ned. Leieinntekten dekker s&aring; vidt rentene alene, i&nbsp;tillegg til fellesutgifter kommer avdrag p&aring; l&aring;n og&nbsp;eventuelt vedlikehold.
For &aring; investere i en sekund&aelig;rbolig med dagens rente og utleiepriser, m&aring; de med andre ord ha st&aring;ltro p&aring; at boligen vil stige s&aring; mye i verdi under eiertiden at det er verdt det til slutt.
Det er mange andre investeringer som kan virke mer attraktive, og krever mindre oppf&oslash;lgning av leietakere og annet sl&aring;r Mortensen fast.
* Rentekostnadene er regnet ut fra DNBs&nbsp;<a href="https://www.dnb.no/lan/kalkulator/boliglan">Boligl&aring;nskalkulator</a>&nbsp;14.2.25
</div>
</div>
<div class="text fluid aem-GridColumn--phone--12 aem-GridColumn aem-GridColumn--default--10">
<div id="text-ce673f5b0b" class="cmp-text">
<h3> Hvordan regne ut om utleiebolig er l&oslash;nnsomt</h3>
Vi tar utgangspunkt i en toroms selveier i Oslo til 4.663.800 kroner. (93.276 kr per kvadrat). Vi har tatt utgangspunkt i 11,5 m&aring;neder utleie i &aring;ret i snitt.&nbsp;Eierkostnader/administrasjon skal dekke fellesutgifter, annonsering og vedlikehold og eventuell utleiemegler.
*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 6.7 mill. i Oslo s&aring; den er ikke aktuell her.&nbsp;
<a href="https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/">Sjekk oppdaterte skattesatser p&aring; skatteetatens sider!</a>
&nbsp;
<table class="MsoNormalTable" style="width: 584px; border-collapse: collapse;" border="1" width="583" cellspacing="0" cellpadding="0">
<tbody>
<tr style="mso-yfti-irow: 0; mso-yfti-firstrow: yes;">
<td style="padding: 0.5pt; width: 577px;">
<table width="577">
<tbody>
<tr>
<td>
Inntekt/Utgift&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;
</td>
<td>
Per m&aring;ned&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;
</td>
<td>
Per &aring;r&nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Estimert leieinntekt (11,5 md.)
</td>
<td>
18.800
</td>
<td>
216.200
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Eierkostnader/administrasjon
</td>
<td>
4000
</td>
<td>
&ndash; 48.000
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Eiendomsskatt*
</td>
<td>
&nbsp;
</td>
<td>
0
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Netto leieinntekter (f&oslash;r rente)
</td>
<td>
&nbsp;
</td>
<td>
168.200
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Rentekostnader l&aring;n (eks avdrag)
</td>
<td>
effektiv rente. 5,67 %
</td>
<td>
-224.400
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Resultat f&oslash;r skatt
</td>
<td>
&nbsp;
</td>
<td>
-56.200
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</td>
<td style="padding: 0.5pt; width: 0px;">&nbsp;</td>
<td style="padding: 0.5pt; width: 0px;">&nbsp;</td>
</tr>
</tbody>
</table>
&nbsp;
</div>
</div>
<div class="text fluid aem-GridColumn--phone--12 aem-GridColumn aem-GridColumn--default--10">
<div id="text-8a5bd5e778" class="cmp-text">
Det er vanlig &aring; regne p&aring; hvor h&oslash;y direkteavkastning du f&aring;r p&aring; investeringen (eiendommens verdi), dette kalles &laquo;yielden&raquo; p&aring; eiendommen. For &aring; regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det p&aring; det du betalte for boligen. I dette tilfellet blir &laquo;yielden&raquo; omtrent 3,6 prosent.
For &aring; finne ut FFO-avkastningen (kontantstr&oslash;m f&oslash;r vedlikeholdskostnader p&aring; den investerte egenkapitalen) i boligen f&oslash;r skatt, tar du resultatet f&oslash;r skatt og deler det p&aring; egenkapitalen.  I dette tilfellet blir det ca. -10 prosent per &aring;r.
<h3> Hva hvis rentene g&aring;r ned i &aring;r?</h3>
</div>
</div>
Norges Bank har antydet at det kan komme til sammen tre rentenedsettelser i l&oslash;pet av 2025. Hver rentenedsettelse er som regel p&aring; 0,25 prosent. Hvis &oslash;konomenes tolkning av signalene stemmer og ingenting uventet skjer, kan renten alts&aring; bli 0,75 prosent lavere i l&oslash;pet av 2025. I tillegg s&aring; kan leien indeksreguleres p&aring; starten av neste &aring;r. Vi legger til grunn 2,5 prosent hopp i leien i tillegg fra starten av 2026.
Hvis den nominelle renten (i dag 5,49 %) er ca. 4,75 prosent i snitt for 2026, og leien er &oslash;kt til 19.250 kr per m&aring;ned, s&aring; vil alt annet likt gj&oslash;re at regnestykket ser en del penere ut for neste &aring;r:
<table width="577">
<tbody>
<tr>
<td width="256">
Inntekt/Utgift       
</td>
<td width="94">
Per m&aring;ned   
</td>
<td width="99">
Per &aring;r          
</td>
</tr>
<tr>
<td width="256">
Estimert inntekt (11,5 m&aring;neder)&nbsp;
</td>
<td width="94">
19250&nbsp;
</td>
<td width="99">
221.375&nbsp;
</td>
</tr>
<tr>
<td width="256">
Eierkostnader/administrasjon&nbsp;
</td>
<td width="94">
4000&nbsp;
</td>
<td width="99">
- 48 000&nbsp;
</td>
</tr>
<tr>
<td width="256">
Eiendomsskatt
</td>
<td width="94">
 &nbsp;
</td>
<td width="99">
0&nbsp;
</td>
</tr>
<tr>
<td width="256">
Netto leieinntekter (f&oslash;r renter)&nbsp;
</td>
<td width="94">
 
</td>
<td width="99">
173.375
</td>
</tr>
<tr>
<td width="256">
Rentekostnader l&aring;n 12 md (eks. avdrag) *
</td>
<td width="94">
4,89 % (eff.)
</td>
<td width="99">
-194.400&nbsp;
</td>
</tr>
<tr>
<td width="256">
Resultat f&oslash;r skatt per &aring;r
</td>
<td width="94">
 
</td>
<td width="99">
-21.025
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
 Effektiv rente er rente inkl. etableringskostnader, termingebyr etc.&nbsp;
I tillegg til oppsettet i tabellene kommer nedbetalingen p&aring;&nbsp;l&aring;n. &Aring;rsaken til at avdrag ikke er satt opp er fordi det strengt tatt ikke er en kostnad, men en kontantstr&oslash;m (penger som betales tilbake). Nedbetaling av l&aring;n &oslash;ker egenkapitalen i eiendommen og er en investering.  Hvis rentekostnader pluss tilbakebetaling av l&aring;n er h&oslash;yere enn leieinntektene, m&aring; du likevel ha en plan for hvordan du skal finansiere det.
Skatten for netto leieinntekter er 22 prosent, det samme som for andre kapitalinntekter. Dersom utgiftene er h&oslash;yere enn inntekten s&aring; blir det ikke skatt.&nbsp;<a href="https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/">Sjekk Skatteetatens kalkulator for beregning.</a>
<div class="text fluid aem-GridColumn--phone--12 aem-GridColumn aem-GridColumn--default--10">
<div id="text-d721a50f2e" class="cmp-text">
&nbsp;
</div>
</div>
<div class="text fluid aem-GridColumn--phone--12 aem-GridColumn aem-GridColumn--default--10">
<div id="text-472b6dd015" class="cmp-text">
Merk: Innholdet i denne artikkelen er ment verken som investeringsr&aring;d eller anbefalinger. Har du noen sp&oslash;rsm&aring;l om personlige investeringer, b&oslash;r du kontakte en finansr&aring;dgiver som kjenner deg og din &oslash;konomiske situasjon. Husk at historisk avkastning eller prisutvikling i et marked aldri er noen garanti for framtidig utvikling, heller ikke i boligmarkedet.&nbsp;
Vurderer du &aring; l&aring;ne for &aring; kj&oslash;pe sekund&aelig;rbolig er det viktig at du setter deg inn i hva det koster og reglene rundt. Renten kan variere fra bank til bank,&nbsp; det kan ogs&aring; krav til egenkapital.
</div>
</div>

Lønner det seg å kjøpe utleiebolig?

Er det lønnsomt å kjøpe en sekundærbolig for utleie, og hvordan vil en rentenedgang slå ut? Simen Mortensen gir deg regnestykket.