Boligmarkedet

Hvordan spår vi boligpriser framover?

Kristin O. Iversen, 13.12.2018 Foto: Stig B. Fiksdal

Det spekuleres på mange hold om boligprisene i Norge skal videre opp, flate ut eller falle. - Her forklarer vi hvordan vi lager våre prisprognoser.


Det som driver boligprisene opp eller ned er kort sagt antall mennesker på boligjakt sett opp mot antall boliger til salgs, sier adm. dir. Terje Buraas i DNB Eiendom. 

- I tillegg spiller prisen på boliglån sterkt inn, sammen med følt jobbsikkerhet.

 

Norge består av veldig mange ulike boligmarkeder

Norge består at mange boligområder, med ulikt etterspørsel. Stort sett det eneste alle markedene i Norge har til felles er rentenivået på boliglån.   

- De to andre forholdene kan være vidt forskjellig på ulike steder i landet, ja til og med fra bydel til bydel i samme by. Derfor er det viktig å ha lokalkunnskap om et marked for å lage et godt estimat om videre utvikling. Det har vi.

 

Boligpriser er lokale. Her Bergen by - NTB Scanpix bilde

I Norge styres boligprisene av tilbud og etterspørsel. Både tilbudet og etterspørselen er veldig ulik fra by til by, og fra land til by. Prisene i Bergen utvikler seg for eksempel ulikt fra de i Stavanger og Oslo. (Foto: NTB)

 

Tilbud og etterspørsel avgjør boligprisene

Ethvert fritt marked, som jo alle boligområder i Norge er, vil påvirkes av hvor mange som er på jakt etter det du skal selge akkurat der.

Hvis mange ønsker å kjøpe og få selge i ett område, oppstår det prisoppgang der.

Er det mange som ønsker å bo der du skal selge presser det prisen oppover.

- Et marked med flere kjøpere enn selgere kaller vi selgers marked. Et slikt marked hadde vi for eksempel i Oslo i 2016 og nå på begynnelsen av 2018, sier Terje Buraas.

Befolkningsvekst i Oslo over lang tid, kombinert med lite bygging av nye boliger, forklarer langt på vei den voldsomme prisveksten vi har hatt i landets hovedstad de siste 10 årene.

Dette siste året har mange nybygg blitt ferdigstilt i Oslo, og prisveksten har dermed roet seg.

 

Oslos befolkning fortsetter å vokse

SSBs befolkningsframskriving viser dessuten at Oslos befolkning vil øke til 700000 innbyggere ila de neste ti årene. 

I Oslo tettsted, altså Oslo med pendlersonene rundt, bor det nå over 1 million mennesker, og tilflyttingen til området vil bare øke i følge SSB.

Etterspørselen etter boliger i hovedstaden vil etter all sannsynlighet fortsette. 

- Det kom rundt 15 000 nye Osloborgere til byen hvert år fram til 2016, så roet det seg. De siste to årene har tilflyttingen ligget på rundt 6000, men SSB mener tilflyttingen vil øke til rundt 8000 nye til byen årlig.

Samtidig vet vi at det er planlagt bygget rundt 3000 nye boliger i Oslo per år framover. Og at over 40 prosent ønsker å bo alene.

Det regnestykket sier oss at etterspørselen etter boliger i Oslo fortsatt vil være god.

 

Les også: Befolkningsvekst gir videre prispress 

 

Sørenga i Oslo en del av en helt ny bydel

Det har blitt bygget mye i Oslo de siste to årene, og mange av disse leilighetene står ferdig nå inn mot 2019. Det monner likevel ikke, hvis vi skal tro SSB befolkningsprognoser vil vi trenge enda flere boliger fram mot 2021 (Foto: NTB) 

 

Økonomien kan stoppe etterspørselen i boligmarkedet

Etterspørselen kan imidlertid avta brått dersom folk blir usikre på egen økonomi eller mister jobben, sier Buraas.

- Det har vi sett i Stavanger, som gikk fra å være en by i sterk vekst med galopperende boligpriser, til å bli en fraflyttingskommune hvor det brått ble veldig vanskelig å få solgt noe som helst. I alle fall til den prisen boligselgerne selv ville ønsket seg.

– Det kan sitte langt inne og akseptere at du må selge boligen din til en lavere pris enn du selv kjøpte den for.  Forståelig nok.

 Folk bor der de jobber og jobber der de bor.

Heldigvis ser vi nå tegn til god bedring i Oljehovedstaden, det er nå bedre balanse mellom antallet kjøpere og selgere, noe som gir bedring også i prisene. Vi tror etterspørselen vil øke i dette området framover. 

Arbeidsmarkedet er i bedring i Rogaland, og at det finnes jobber på et geografisk område har  mye å si for etterspørselen i boligmarkedet. Dette er det viktig å ta hensyn til når du skal spå boligprisene. 

Les også: Dette er reglene for låneopptak til bolig 

 

Dame på visning

Etterspørselen i en boligmarked kan snu brått. Dersom nok boligkjøpere blir utrygge på egen inntekt, verdien av egen bolig eller hvor mye renten skal opp, så avtar besøkene på våre på visninger raskt.  (Foto: NTB) 

 

Økt boligrente kan også stoppe etterspørselen

I årene etter Finanskrisen i 2008 gikk prisen på norske boliglån en vei: nedover. I områder med utsatte eksportbedrifter og økt arbeidsledighet var dette god medisin for å hjelpe bedrifter med konkurransevnen og arbeidsledige til å klare boutgiftene sine.

I områder med lav arbeidsledighet og høye lønninger, som på østlandsområdet, virket lav rente imidlertid som bensin på forbruksbålet, og på låneviljen.

Utfordringen med lave renter er at de virker ulikt på ulike steder

- Folk har fått mer og mer penger å bruke, og et stort flertall har brukt de ekstra pengene til å kjøpe seg opp i boligmarkedet ved hjelp av høyere låneopptak. 

Skulle boligrenten imidlertid bli satt opp et par-tre prosentpoeng, vet vi at mange vil slite, sier Buraas. Spesielt unge mennesker med mye i lån og lite oppspart kapital kan da få det tøft. - Når det blir dyrere å bo, vil også færre ønske å bytte til en større bolig, og etterspørselen faller.

Faller etterspørselen, faller også prisene. 

 

Hva skal til for å få et boligkrakk?

De siste ti årene har det ikke manglet på spådommer om krakk i det norske boligmarkedet (kraftig og brått prisfall red.anm). Bakgrunnen har vært den lenge vedvarende boligprisveksten.

Boligprisene har stort sett gått en vei siden 1992, og i mange av årene har prisene vokst mer enn lønningene. Noe som i seg selv, i følge økonomene, er et varseltegn.

– Skal vi se på hva som tidligere har utløst boligkrakk må vi imidlertid se på mer en vekst alene. Sist det krakket her i Norge var boligrenten politisk styrt. Gro-regjeringen satte bremsene på etter åttiårenes lånefest og satte renten kraftig opp: I 1990 var boliglånsrenten hele 15 prosent! Mange klarte ikke lenger betjene lånene sine og måtte selge. Da var krakket et faktum.

Boligkrakk skyldes et brått fall i etterspørselen etter boliger

Andre krakk vi kjenner til er blant annet boligkrakkene i Irland og Spania etter finanskrisen. Disse ble imidlertid utløst av andre grunner: Begge disse landene hadde satt i gang en enorm boligbygging. Da mange mistet arbeidet pga mangel på videre finansiering, dro tusenvis av arbeidsinnvandrere hjem igjen. Tilbake sto de tomme husene ingen lenger ville ha. Markedet krakket.

Boligkrakk oppstår som regel på grunn av stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Det har vi ikke i Norge i dag.

 

Les også:

Boligprisene og hvordan de har utviklet seg i Norge

Våre beste tips til boligkjøpere