I en landsomfattende spørreundersøkelse gjennomført av Huseiernes Landsforbund i 2017, kom det fram at 5 av 10 boligkjøpere har påpekt mindre feil og mangler i boligen de kjøpte, mens en av ti ender i alvorlig konflikt med selger.
Nå diskuteres lovendringer for å få ned konfliktnivået. Alt om bolig har snakket med Norsk Takst og DNB Eiendoms fagavdeling.
&nbsp;
<h2>I dag har kjøper og selger hhv undersøkelses- og opplysningsplikt</h2>
Som kjøper har du <a title="Undersøkelsesplikt" href="https://dnbeiendom.no/altombolig/jus/kjop-og-salg/undersokelsesplikt-ved-boligkjop">undersøkelsesplikt</a>, det betyr at du har et ansvar for å sjekke boligen du vil kjøpe. Selger har på sin side&nbsp;<a title="Opplysningsplikt" href="https://dnbeiendom.no/altombolig/jus/kjop-og-salg/husk-opplysningsplikten">opplysningsplikt</a>&nbsp;og må fortelle om alt han eller hun kjenner til ved boligen, sier fagkonsulent Jørn Ramberg i DNB Eiendom.
- Hvis du som kjøper ønsker å klage på feil og mangler som er oppgitt i salgsoppgaven/tilstandsrapporten, som du altså burde vært klar over, har du ifølge avhendingsloven en dårlig sak, forklarer han.
&nbsp;
<img alt="Jørn Ramberg, fagansvarlig i DNB Eiendom" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/f3fb5ed11e254bb1a7c0d6f334d225a7/6d5ac3ab1a3348e795aea333432acc75_Large.jpg" width="100%" />
Det hviler et stort ansvar både på kjøper og selger i en boligtransaksjon, sier Jørn Ramberg i DNB Eiendom. (Foto: Kolonihaven)
&nbsp;
- Selger på sin side har en dårlig sak dersom kjøper i etterkant oppdager feil og mangler som det er åpenbart at han burde ha kjennskap til, og dermed skulle ha opplyst om i egenerklæringsskjemaet, sier Ramberg.&nbsp;
Typiske eksempler kan være at det finnes skjeggkre i boligen, eller at sameiet har vedtatt en rehabilitering som påfører denne boligen x-antall kroner i kostnad.
&nbsp;
<a title="Angrer på bruk av svart arbeidskraft" href="https://dnbeiendom.no/altombolig/gjor-det-selv/hva-er-risikoen-ved-a-bruke-svart-arbeid">Les også: Mange angrer på at de brukte svart arbeidskraft</a>
&nbsp;
<h2>Hva hvis taksten gir mangelfulle opplysninger om boligen?</h2>
Samtidig er det ikke alltid like enkelt for kjøper å finne all relevant informasjon om boligen i en tilstandsrapport, selv om den er utført av sertifisert takstmann.
Har du for eksempel noen gang kommet over denne type formuleringer? «El-anlegget er ikke sjekket fordi det er utenfor takstmannens kompetanseområde» eller tilsvarende om ildsted/pipe og tak?
<blockquote>El-anlegget er utenfor takstmannens kompetanseområde?</blockquote>
Man kan jo spørre seg om dagens tilstandsrapporter er grundige nok når en potensielt kritisk faktor som standard på el-anlegg ikke er opplyst om, annet at det eksempelvis er av eldre dato.
En slik opplysning kan være jo være avgjørende for beslutningsgrunnlaget til kjøper, både med tanke på brannsikkerhet og kostnader til oppgradering.&nbsp;
&nbsp;
<h2>Mange takstmenn mangler el-faglig kompetanse</h2>
Årsakene til at enkelte deler av boligen ikke undersøkes av takstmannen kan være ulike, sier &nbsp;Are Andenæs Huser, administrerende direktør i<a href="https://www.norsktakst.no/norsk/finn-takstmann"> Norsk Takst</a>&nbsp;som organiserer de fleste av landets takstmenn.
- Når det gjelder el-anlegg er dette noe som ikke undersøkes av bygningstakstmenn når de ikke har den nødvendige el-faglige kompetansen.
&nbsp;
<img alt="Are A. Huser i Norsk Takst" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/0fe26ddde1a34784bed83b05e9973c52/83514802d2a043aaa55099c7a0cf8ea5_Large.jpg" width="100%" />
<div>Manglende kompetanse er den vanligste årsaken til at el-anlegg ikke sjekkes av takstmann, ifølge Are Andenæs Huser i Norsk Takst. (Foto:Nicolas Tourrenc)</div>
&nbsp;
Han påpeker at tilstandsvurdering av el-anlegg bør gjøres av kyndige personer innen el-faget. Bygningstakstmenn begrenser seg derfor til å kun gi enkle beskrivelser.
&nbsp;
<h2>En tilstandsrapport skal gi best beslutningsgrunnlag</h2>
Ifølge Huser skal en tilstandsrapport gi best mulig beslutningsgrunnlag for potensielle kjøpere når de vurderer å investere i ny bolig.
- En tilstandsrapport fokuserer primært på de områder som anses som viktige ved omsetning av bolig, herunder tak, våtrom, innredede kjellere og andre risikoutsatte konstruksjoner. Det er imidlertid en nødvendighet å ta enkelte forbehold, litt avhengig av hva som lar seg inspisere og ikke.
Han viser til at hver bolig er unik, og at det for eksempel ikke alltid er mulig å få inspisert tak tilstrekkelig vinterstid, eller undersøkt sluk som ikke er tilgjengelige.
<blockquote>Våre takstmenn fokuserer på de områdene de mener er viktigst</blockquote>
- Hvorfor Norsk Takst tilsynelatende ikke anser vurdering av tilstanden på el-anlegget som "viktig nok" i dagens tilstandsrapporter, kan virke litt underlig når svikt i el-anlegget og feil bruk er en av de vanligste brannårsakene i Norge, sier Ramberg.&nbsp;
&nbsp;
<h2>Brannvernforeningen ønsker strengere krav til tilstandsrapporter</h2>
<img style="float: left; margin: 10px;" alt="Søtorp" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/d814e42ebf5c4d63b608ba6a2dadabc3/7c451133e4c54123a51356bacb37c502_Large.jpg" height="150" width="140" />Administrerende direktør Rolf Søtorp i <a href="https://brannvernforeningen.no/">Norsk Brannvernforening</a> mener at boligkjøper ikke har tilstrekkelig kompetanse til å vurdere brannsikkerheten når boligkjøp foretas, eller når man overtar en nybygget bolig.
- Vi mener det må innføres krav til en faglig tilstandsvurdering som dekker de systemene og de funksjonene som er i en boenhet, også el-anlegget.
Samtidig må det være slik at dersom det avdekkes avvik i etterkant, så bør det være fullt og helt takstmann og eventuelt *megler sitt ansvar å bringe forholdene i orden, mener Søtorp.
*Megler er ikke bygningskyndig og kan kun bli ansvarlig dersom avviket er noe megler selv burde ha kjent til og ikke har opplyst om.
<blockquote>I dag har eier av boligen hele ansvaret selv</blockquote>
Han minner om at du som eier&nbsp;av en boenhet nå i praksis sitter med hele ansvaret selv.
- Vi mener at boligkjøper må kunne ha tillit til at megler, takstmann og utbygger har gjort en riktig beskrivelse av boenheten.
&nbsp;
<a title="Livsfarlige hobbyelektrikere" href="https://dnbeiendom.no/altombolig/jus/forsikring/livsfarlige-hobbyelektrikere">Les også: Livsfarlige hobbyelektrikere kan forårsake brann!</a>
&nbsp;
<h2>Ta med egen elektriker på visning?</h2>
- Norsk taksts målsetning er at det skal være tilstrekkelig å lese gjennom salgsdokumentasjonen, herunder en grundig og god tilstands- eller boligsalgsrapport, sier Huser.
Samtidig sier han at det heller ikke er uvanlig at boligkjøpere leier en takstmann for noen timer. De brukes gjerne både til å tyde boligens tilstandsrapport, men også for å være med å undersøke boligen på selve visningen.
<blockquote>Har du med en fagperson øker sjansen for å finne feil på visning før du kjøper</blockquote>
- Ved en konflikt kan imidlertid det at du hadde med en fagperson på visning gjøre at det stilles ekstra strenge krav til hva du burde ha sett av feil på visningen, siden du vil identifiseres med takstmannen du har med deg.
- Har du med en fagperson øker sjansen for å finne feil på visning før du kjøper, noe som kan være en god forsikring mot overraskelser i ettertid, mener Huser.
<blockquote>At noen har med egen takstmann på visning opplever vi sjelden</blockquote>
Fagkonsulent Jørn Ramberg i DNB Eiendom er imidlertid usikker på hvor vanlig dette er.&nbsp;- At kjøper kommer med egen takstmann på visning eller underveis i en budrunde er nok unntaket. I en normalt travel budrunde vil det være vanskelig for en interessent å rekke dette.
I den grad takstmann hyres inn på denne måten, er det nok som regel etter at handel er inngått og mer som et ledd i kjøpers kalkyle for oppussingskostnader, mener Ramberg.
&nbsp;
<img alt="Elektriker på visning?" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/e593d69a189949569a25e1a387bad5b7/3c4e8df8be544112a67829d681b63ebb_Large.jpg" width="100%" />
Mange tar med seg egen elektriker på visning, sier Norsk Takst.&nbsp; Det opplever vi sjelden eller aldri, sier Ramberg i DNB Eiendom, men det er klart det kunne ha vært lurt i mange tilfeller. (Foto: NTB)
&nbsp;
<h2>Nytt lovverk på trappene - skal sikre kjøper bedre!</h2>
Regjeringen jobber nå i samarbeid med flere bransjeorganisasjoner med å utarbeide et nytt lovverk for å gjøre bolighandelen tryggere. Målsettingen er å redusere antall konflikter.
Hva mener Norsk Takst blir det viktigste for å sikre best mulig beslutningsgrunnlag for kjøper, kan takstmenn bidra til å redusere konfliktnivået og antall klagesaker?
- Det pågående lovarbeidet blir avgjørende for forbrukernes trygghet i boligmarkedet. Regjeringen foreslår regler som skal stimulere til at det gis bedre informasjon om boligens tilstand ved boligsalg.
<blockquote>Det pågående lovarbeidet er viktig for forbrukernes trygghet&nbsp;</blockquote>
- For at dette skal fungere må myndighetene bidra med å fastsette en felles standard for tilstandsrapportene og kvaliteten på informasjonen som skal oppgis, sier Huser.
Huser er tydelig på at også Norsk Takst ønsker et strengere regelverk med tydelige krav til kompetanse hos takstmennene.
&nbsp;
<h2>Det går an å bestille en utvidet boligsalgsrapport</h2>
De fleste boligselgere bestiller i dag bare en vanlig verditakt. Huser i Norsk Takst mener det gjør at kjøpere i dag overtar en betydelig risiko. En utvidet tilstands- eller<a href="https://www.norsktakst.no/norsk/finn-takstmann/bolig-tilstand/boligsalgsrapport/"> boligsalgsrapport</a>&nbsp;ville gitt en langt høyere sikkerhet.
- Med kun verditakst risikerer du å overse vesentlig informasjon om eiendommen, som kan bety store kostnader senere. Ettersom boligen som regel overtas «som den er» begrenser det også adgangen til å reklamere på eventuelle feil, og kanskje særlig siden du aksepterer en stor risiko ved å kjøpe noe som ikke er skikkelig tilstandsvurdert. Ramberg er delvis enig. - En boligsalgsrapport er kostbart, så det blir en vurdering.&nbsp;Samtidig er det også geografiske variasjoner. I sentrale og folkerike strøk bruker nok de aller fleste en boligsalgsrapport i dag. Litt mer «ute på landet» er det langt mellom takstmennene og vanligere med de tradisjonelle verditakstene.
- Dersom man ikke er spesielt bygningskyndig er det jo en viss risiko hvis det ikke foreligger en tilstandsrapport, samtidig spørs det jo hva slags type bolig du kjøper. På <a href="https://dnbeiendom.no/kjope/nybygg">en ny bolig får du jo garanti</a> av utbygger i fem år. Er det et eldre hus må du uansett som regel regne med betydelige påkostninger for å få dagens standard.
<blockquote>Det skumleste er relativt nye hus satt opp av dårlige håndverkere</blockquote>
- De skumleste tilfellene er nok relativt nye hus som ser ok ut, men hvor det er dårlig utførte håndverksarbeider. Det kan fort bli kostbart. Samtidig er det ikke alle forhold som lar seg påvise med mindre man plukker huset fra hverandre, sier Ramberg.
Vi mener at manglende kompetanse hos takstmennene – og mangel på kvalifiserte takstmenn i deler av landet kanskje den største utfordringen i dag.
&nbsp;
<h2>Så hva gjør du om du ikke får de svarene du ønsker av tilstandsrapporten?&nbsp;</h2>
Dersom du er sterkt i tvil om en boligs tilstand og ikke får de svar du ønsker fra verken eier, eiendomsmegler eller takstmann, så bør du la være å legge inn bud, sier Ramberg.&nbsp;I alle fall inntil du selv har fått undersøkt forholdene nærmere sammen med en fagperson.
Det er lett å la seg fange av en tanke om at du "bare må ha en bolig", men husk at det alltid vil dukke opp nye fine boliger på markedet.
<blockquote>Mitt beste råd er å vente til du har en god magefølelse</blockquote>
Har du en dårlig magefølelse eller er usikker på hva det vil koste å utbedre boligen, vent heller til du finner en bolig der alt stemmer!
&nbsp;
<table border="1">
<tbody>
<tr>
<td>
Vurderer du å selge boligen din?
Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.&nbsp;&nbsp;
DNB Eiendom legger ut for alt inntil eiendommen legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.
</td>
</tr>
<tr>
<td>
<a href="https://dnbeiendom.no/verdivurdering?utm_source=AOB&amp;utm_medium=Jus&amp;utm_campaign=Takst-boligsalgsrapport">Bestill en eiendomsmegler her!</a>&nbsp;
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h4>&nbsp;</h4>

Har du opplevd at taksten ikke gir svar på det du lurer på?